广州首轮集中供地挂牌，已经暗示海珠楼市行情
如约而至，时间刚刚好。
3月份最后一天（3月31日），广州公共资源交易中心终于挂出了2022年第一批宅地集中出让的公告。
这一次，广州一共挂牌18宗，计容总建面约276万㎡，起拍总价367.7亿，将于5月5日限时竞拍。
与去年第三批相比，这一次挂牌规模不算大，但传递出的信息量已经足够多。
重点一：
海珠、黄埔纷纷取消了要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%的规定。
｜此前天斯地块出让条件
即取消了去年出台的限销售对象规定，对于开发商来说，核心区优质地块可以做更大的户型，去追求更高的溢价了。
从去年的调控来看，出让规则修改之后，无论是限价，还是限销售对象，无疑对楼市起到降温的作用。
👉 七大变化！限房价、禁马甲、限销售对象！1124亿，广州第二批集中供地登场
如今，去年第二批集中供地祭出的调控大招，全部取消了，政策回调，更为放松，非收紧。
重点二：
大家关心的房地价联动，限价，早已经有慢慢放开的迹象。
现在广州新房市场街道备案价，已经可以进行“窗口指导”。
所谓“窗口指导”就是微信小窗私信你，对楼盘限价进行各种形式的指导和指示。
比如，144平以上的豪宅项目，早已可以独立审批备案价，解决了溢价的问题。
2022开年的广州，也有项目批出10万+以上的备案价。
这说明，在接下来的新房供应中，摁住房价的“紧箍咒”，正在变得放松。
一场集中供地，折射广州的运营思路以及未来的置业取向。
对普通购房者来说，市场趋势从哪里看最好，看一手供应看二手成交可能都是一个不错的角度，包括最近大家对于楼市宏观政策的解读，都是预测。
但是，宏观信号转向之后，最真实的，毫无疑问就是土地市场。
一边代表着地方对于土地价值的预期，一边则是开发商用脚投票来代表对于后市的判断。
其实，很多时候土地出让的信息，背后也表达出了广州对于楼市的态度。
接下来，或许随着开发商对核心地块的报名/举牌，买家的心态和市场预期会发生变化。
入场的信号已经发出。
楼市持续分化，市场回归主城
这一次挂地，全市多点开花，中心区数量压倒外围区。
海珠2宗、荔湾2宗、白云6宗、黄埔1宗、番禺1宗、南沙3宗、花都1宗、增城2宗。广州拿出部分好地，烘托市场。
尤其是，海珠、白云新城、荔湾白鹅潭、明珠湾、金沙洲等热门板块都有供应，备受关注。
而海珠无论是起拍总价，还是起拍楼面价，都是最贵的。
来，先看看位置：
海珠石榴岗台涌地块，起拍总价约21亿，起拍计容楼面价30062元/㎡，但自身配建多，扣除配建面积预计可售楼面价约4.6万/㎡。
至于赤沙车辆段二期地块，虽然楼面价不高，仅2字头，但是总价却是最贵的，达到94亿。
至于白云新城空港大道地块，其起拍计容楼面价3万/㎡，若扣除配建，实际可售面积达到为3.2万/㎡。
对于普通购房者来说，这些地价数据有什么参考意义？
其实，我们说过很多次，地价是面粉，房价是面包，面粉越贵，那你买到的面包，也不会便宜。
一般来说，地价是房价最大的成本之一，开发商们要想盈利，房价基本是地价的1倍。
所以，我们认为，包括白云空港大道地块在内，这几宗核心地块，扮演了“工具地块”的角色。
春江水暖鸭先知。
通过核心地块，来考察市场的情况，从而保证今年土地得以稳步推向市场。
他们不仅能影响未来1到2年的楼市供应，更对城市改造，产能导入，拉伸骨架有着重要意义。
改善需求爆发，海珠仍是焦点
虽说靓地不少，但是今年首轮供地的焦点，毫无疑问是海珠区。
其实，这两年海珠房价早已涨过一轮，随着高价地鱼贯入市，价格并不便宜。
接下来，随着区域价值被充分挖掘，还有标杆项目的带动，会带来改善的井喷，也会带来价值的跃升。
为什么广州改善看海珠？难道天河、越秀、荔湾不香吗？
其实，这跟海珠产业，规划，自然景观资源等站位有关，跟市场供需有关。
在2022年广州规划和自然资源局发布的“卖地计划”，就直接了当说出海珠的深度价值。
新城市中轴线、海珠创新湾、中大国际创新生态谷、广州人工智能与数字经济试验区...一一罗列清楚了。
|来源：2022年广州供地蓝皮书
最核心，就是新城市中轴线，珠江新城、广州塔、海珠文化馆、海珠创新湾...
广州最核心的封面，最顶级的资源，都在这条中轴线上。
反映到楼市上，光凭这一点，海珠确实有资本傲娇。
至于市场供需，或许我们还是用数据说话最直观。
来自广州中原研究发展部的统计，2021年海珠区的二手，网签了16345套，但新房呢？
网签成交不过2659套。什么概念？
在住房交易中，海珠二手成交占比达到86%！
|数据来源：阳光家缘、广州中原研究发展部
这样的市场，一旦出现了可以改善置换的优质项目或地块，自然是众星捧月。
最近两三年，中海、保利、越秀、招商等一众国家队不惜砸下重金，就是用脚投票。
来看看我们去年在第二批集中供地时候的预判，海珠必将迎来一波行情：👉 这场土拍，将深刻改变广州楼市
事实上也是如此，2021年海珠网签均价7万/平，而到了今年一季度海珠网签均价8.1万/平，同比涨幅15%。
去年广州土拍出台限价、限销售对象后，市场横盘，海珠却逆市而上。
去年9月，刚刚结束土拍，中海观雲府趁势线上开售，开售当晚售出240套，揽金接近20亿，成绩相当亮眼，如今还在持续热销。
随后年底，琶洲东区的海珠天珺大卖，套套总价千万+，200多套房源，一分钟内售罄，让人咋舌。
就连今年，非传统旺季的春节，中海观澔府低调开盘，也一口气卖了近百套，揽金8个亿。
|中海观雲府方舟客厅实景图
由此可见，真正的塔尖人士，懂得这里的价值。
所以，你也能理解，这两年为什么中海、保利、招商、越秀、广州地铁等一众国家队纷纷重仓海珠。
今年即将亮相的，中海蚝壳洲地块、保利天斯地块，琶洲南等都将会以豪宅型的产品入市。
如果从地价去推导房价，海珠均价已经站稳了8-9万+，甚至10万+。
|来源：广州公共资源交易中心
价值跃升，海珠哪里还有机会？
看到这里，很多朋友会问，走出独立火爆行情，价值也够硬的海珠，换房族们，要看哪里？
今天挂出的赤沙二期，石榴岗，包括即将入市的琶洲南、中海蚝壳洲、中海江泰路地块、保利天斯或许都是备选。
不过，琶洲南地块主打大户型，价格往12万+以上走，总价不低。
而保利天斯地块去年12月才完成出让，等其上市还需时日，价格也不会便宜。
可见，随着限价、限贷放松，把握当下，才是聪明的选择。
所以，我们不妨把目光放在中海观雲府、中海观澔府这两个热盘上。
这两个项目，都是典型的中海出品，有对地段的苛求，有对精工的雕琢，以及产品的迭代和升级，包括对生活方式的引领。
中海观雲府出色的均好性，在售建面约86-164㎡三至四房，给了改善族足够多的惊喜。
比如约建面约164㎡四房，是面积达到约40㎡的主卧私享空间，设计师通过点晴之笔，把家庭温馨和个性需求，以及居住尺度结合在一起。
|建面约164㎡户型图
而且，建面约164㎡产品高层可南向望江，加上270°飘窗，超大景观阳台...居住舒适度更高。
更诱人的是，目前单价仅7.6万/㎡以内就能购入。
|建面约164㎡板房实景图
不过，经过持续的热销，中海观雲府仅剩下250套，留给你的机会并不多了。
接下来的海珠，还会在今年第二批供地（预计6月底）会挂出海珠锌片厂地块，与广船隔江对望。
这意味着，一线江景，还会有一波行情。
|即将挂出的海珠锌片厂地块
而去年，中海以总价约12亿收下南向望江的蚝壳洲地块，最近放出风要做中海的顶豪系产品，单价10万+。
此刻，坐拥一线南向江景的中海观澔府，也就更值得关注了。
项目产品为约89-126㎡三至四房，虽然与江不是0距离，但胜在有滨江公园，所以也成就了中海观澔府更珍贵的江畔生活。
未来，随着海珠环岛路和城市快捷路二期的打通，路网更加通达。
其建面约119㎡四房，光是南面开间就做到了12米左右，通风采光、视野统统得到了拓展。
此外，还坐拥约6.9米L型大阳台，直面IMAX开阔江景，再配上中海高端物业，豪宅氛围直接拉满。
|建面约119㎡板房实景图
据我了解，中海观澔府的价格也足够让人惊喜。
对比旁边动辄10万+的时代大家、蚝壳洲等邻居，7～8万/㎡的单价显然是拿出了满满的诚意。
其实，放眼整个海珠，在这个市场上，能够接棒中海，能够超越中海的，也只有中海自己了。
很多时候，市场都需要天时地利与人和，中海能够呈现给海珠的，不仅仅是望江豪宅。
|中海观澔府客厅样板房实景图
去年中海拿下江泰路地块项目据说将在年中入市，计划推出76㎡、83㎡、105㎡三至四房。
悄悄透露产品信息，中海江泰路项目76㎡能做到三房两卫，创新的LDKB（客餐厨、阳台一体化）极大地增强了户内功能，在核心地段有如此强的产品力，实属罕见。
换句话说，这种极致的设计手法，能让你在同等的总价水平下，有更好的空间体验，更容易进入海珠“新贵”圈层。
面对海珠即将全面迈向10万+的楼市，超高产品力的中小面积户型是一个不错的选择。
其实，经历了海珠好几年的土拍，包括后面的开盘，几乎每一次都能定义和拉升海珠的价值。
对于普通买家来说，广州都拿出压箱底的好地来吸引开发商，出让规则也调整了，释放的信号已经足够明显。
所以，在广州新一轮土拍来临之际，这个难得的窗口期，想要换房改善，想要回归市中心，不妨多多留意海珠，留意中海。
我们也建了一个群，大家可以畅所欲言。
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